چرا ساخت پروژه های ساختمانی منطقه 22 زمان بر است ؟

اگر قصد خرید و سرمایه گذاری در منطقه 22 را داشته باشید با یک جستجو در املاک این منطقه اولین چیزی که توجه شما را جلب میکند این است که پروژه های بسیاری در حال ساخت در این محدوده وجود دارند و تعداد پروژه های ناتمام بسیار بیشتر از پروژه های تکمیل شده است . این موضوع ممکن است در نگاه اول برای شما عجیب به نظر بی آید اما موضوع این است که در نهایت اگر با ماهیت ساخت و ساز در این منطقه آشنا باشید قطعا علت آن نیز برایتان روشن میشود .

تعاونی ساز بودن و یا ریشه دولتی داشتن تعاونی های سازنده در منطقه 22 یکی از عوامل مهمی است که باعث کند بودن روند ساخت پروژه ها است و از سوی دیگر بیشتر پروژه های این منطقه بصورت انبوه سازی در جریان است . به عنوان مثال برای برج های 20 الی 30 طبقه سازه ی اسکلت فلزی باید استفاده شود که در نهایت اجرای آن با سازه های بتنی کاملا متفاوت است و از نظر هزینه و زمان اجرا تفاوت بسیاری دارد .

همچنین رونق و رکود بازار مسکن نیز در پیشرفت این پروژه ها بسیار تاثیر گذار است زیرا تامین سرمایه برای ساخت توسط سازندگان یک عنصر مهم برای اجرای پروژه ها است که در نهایت با ورود به دوران رکود فروش واحدها سخت شده و تامین سرمایه با مشکلات زیادی روبرو میشود .

مشکلات پیمانکاران و سازنده ها در دوران رکود

یکی دیگر از مواردی که باید به آن اشاره نماییم این است که بسیاری از پروژه های دولتی یا بهتر بگوییم تعاونی های شکل گرفته از نهادهای دولتی به دلیل نداشتن بودجه کافی برای ساخت پروژه آن هم پروژه هایی که بصورت برج های بلند ساخته میشوند اقدام به مشارکت با شرکت های پیمانکاری وابسته یا خصوصی مینمایند و در ازای پیشرفت کار به پیمانکار واحد مسکونی میدهند .

اما موضوع این است که زمانی که بازار مسکن با رکود مواجه میشود نقد کردن واحدها با چالش روبرو میشود و از این رو پیمانکاران نیز نمیتوانند به راحتی به پول خود برسند و مجبور میشوند که واحدهای خود را با قیمت پایینتری به فروش برسانند که در نهایت برای آنها باعث ضرر میشود . این موضوع برای سازندگان نیز وجود دارد و معمولا پروژه هایی که بصورت چند برج ایجاد میشوند قطعا برای تکمیل نیازمند این است که واحدهای آن پیش فروش شود تا سرمایه به سازنده تزریق شود و تعاونی هایی مانند این پروژه در منطقه 22 پس از روبرو شدن با چنین مشکلاتی از برنامه ساخت خود عقب می افتند .

در شرایط کنونی این روند با چالش روبرو شده و به همین دلیل است که روند ساخت و پیشرفت پروژه های ساختمانی در منطقه 22 و حتی دیگر مناطق با مشکل روبرو شده اما با توجه به ماهیت منطقه 22 این مشکلات تاثیر بیشتری در این منطقه گذاشته است .

نقد شوندگی چالش اصلی

در شرایط کنونی بازار مسکن که در حالت عادی یک کالایی با نقد شوندگی سخت نسبت به دیگر کالاها است با مشکلاتی مواجه شده است . روند معاملات در 2 ماه گذشته با پایینترین آمار خود رسیده و بر اساس گزارش یکی از خبرگزاری های دولتی در 9 سال گذشته بی سابقه بوده است . حتی اگر خریداری قصد خرید داشته باشد باید سرمایه ای نقدی در اختیار داشته باشد که در واقع داشتن مبلغ خرید یک آپارتمان بصورت نقدی کمی بعید است .

به همین دلیل اگر قصد تبدیل کالای دیگری داشته باشد تا بتواند خانه ای خریداری کند در انجا نیز به چالش بر میخورد زیرا بازار خودرو و دیگر بازارها نیز مانند بازار مسکن به حالت رکود قرار گرفته و در نهایت با باید مالک بخشی از پول را تهاتر کند و بخشی را نقدی دریافت کند و یا منتظر یک خریدار با پول نقد باشد که در این بازار کم پیدا میشود و شاید اصلا پیدا نشود .

کدام دسته از املاک سخت تر نقد میشوند؟

در حالتی که بازار التهاب دارد دیگر بسیاری از افراد که قصد خرید دارند ایرادات ملک را در نظر نمیگیرند و برای جلوگیری از کم شدن ارزش پول نقدشان اقدام به تبدیل به ملک مینمایند که در این بین ممکن است هر نوع ملکی بالاخره مشتری پیدا کند اما در دوران رکود خیال خریداران راحت است و با آرامش کامل به جستجو میپردازند و قدرت چانه زنی نیز بالاست و در معاملات دست بالا را نیز میگیرند .

در این حالت املاکی که دارای نقطه ضعف باشند قطعا با چالش فروش مواجه خواهند شد . این موارد میتواند فرسوده بودن واحد و عدم بازسازی آن باشد ، نداشتن آسانسور و واقع شدن در طبقات بالا ، نداشتن سند و دیگر مواردی باشد که مالک اگر قصد فروش داشته باشد بهتر است به نوعی این ایرادات را برطرف کرده و یا نقاط مثبت دیگری به ملک خود اضافه کند تا در چشم خریدار مطلوب به نظر بی آید .

به همین دلیل است که در منطقه 22 تهران بسیاری از پروژه ها بصورت سهامی یا 3 دانگ فروخته میشود که مبلغ سرمایه گذاری در پروژه پایین باشد و تعداد معاملات بالا رود فروش 3 دانگ از پروژه ستایش یک نمونه است که به همین دلیل انجام شده است .

آینده ساخت و ساز در منطقه 22

در نهایت منطقه 22 تهران وسیع ترین منطقه از لحاظ وسعت و فضای سبز در تهران است که مدرن ترین و بروز ترین شهرسازی در آن پیاده سازی شده است. در حال حاضر به دلیل بیشتر بودن عرضه از تقاضا وضعیت ساخت و ساز در این منطقه به آرامی پیش میرود اما در نهایت تمامی مناطق نوساز تهران یک زمان در همین مرحله بوده اند و زمانی که باید در آنها سرمایه گذاری انجام میشد شاید برای بسیاری گزینه مطلوبی به شمار نمی آمد .

اما سابقه محله های تهران این را نشان میدهد که در نهایت منطقه 22 با رشد جمعیت و آشنا شدن مردم با این منطقه با افزایش تقاضا روبرو شده و پتانسیل رشد قیمتی بسیاری دارد زیاد هم از نظر شهرسازی مدرن است و هم بطور کل بافت جدید و مدرنی دارد و حتی میتوان با شهرهای لوکس دنیا نیز مقایسه شود .

جمع بندی

در منطقه 22 تهران، بازار مسکن در وضعیت رکودی قرار دارد. تعداد پروژه‌های ساختمانی در این منطقه بسیار زیاد است و بسیاری از آنها هنوز تکمیل نشده‌اند. این موقعیت ممکن است در نگاه اول عجیب به نظر برسد، اما دلیل آن مرتبط با مشکلات مرتبط با تعاونی‌های سازنده و تأخیر در ساخت و تکمیل پروژه‌هاست.

یکی از مشکلات اساسی این منطقه، تعاونی ساز بودن و یا تعلق به نهادهای دولتی بسیاری از پروژه‌های ساختمانی است. این امر منجر به کندی در پیشرفت پروژه‌ها می‌شود. همچنین، تعداد زیاد پروژه‌های ناتمام می‌تواند تأثیر مخربی بر بازار مسکن داشته باشد.

علاوه بر این، رونق و رکود بازار مسکن تأثیر زیادی بر پیشرفت پروژه‌ها دارد. تأمین سرمایه برای ادامه ساخت از طریق پیش‌فروش واحدها در دوران رکود با چالش‌های بزرگی روبرو می‌شود. این مسائل باعث مشکلاتی برای پیمانکاران و سازندگان می‌شود.

در شرایط فعلی بازار مسکن، نقد کردن واحدها مشکلاتی را به همراه دارد. تعداد معاملات به سطح پایینی افت کرده است و برخی افراد نیاز به داشتن مقدار زیادی پول نقد برای خرید مسکن دارند. این موقعیت می‌تواند به چالش‌های بسیاری برای خریداران تبدیل شود.

در نهایت، ملک‌هایی که دارای عیوب یا نقاط ضعف هستند، در دوران رکود با مشکلات فروش بیشتری مواجه می‌شوند. این عیوب ممکن است شامل فرسودگی، نبود امکانات مدرن مثل آسانسور، وجود مشکلات در سند‌نگاری و موارد دیگر باشد. به همین دلیل، مالکان ملک‌ها بهتر است تا ایرادات خود را برطرف کرده و به نحوی ویژگی‌های ملک خود را بهبود دهند تا برای خریداران جذاب‌تر شوند.

منطقه 22 تهران با وسعتی بزرگ و طراحی مدرن خود به یکی از جذاب‌ترین مناطق تهران تبدیل شده است. با افزایش تقاضا در آینده و تغییرات در بازار مسکن، منطقه 22